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上海樓市“怪表情”

《中國經濟周刊》記者  宋杰 | 上海報道

新盤售樓處的電話,原本是房企最直接聯系客戶的渠道,如今卻被銷售人員擱置成忙音;想象中理應笑臉相迎的售樓小姐,連名片也不愿意給;要看豪宅可以,請出具資產證明;購房者明知房屋質量不靠譜,買它只圖便宜……

10月,《中國經濟周刊》記者實地探訪滬上多個熱門樓盤發現: 上海樓市各方最近的“表情”有些奇怪,有的送寶馬、送手機搞營銷,而有的干脆閉門謝客。

徐匯濱江某熱銷樓盤見聞:銷售電話被人為擱置

10月7日,有媒體報道稱,位于上海市徐匯區龍華板塊的一個樓盤在黃金周期間閉門謝客,門口保安對看盤者稱:售樓處沒人,節后再來吧。

近日,記者來到百匯園二期銷售中心,只見碩大的展廳內空無一人。等到下午2點半,記者剛想走,迎面走來了兩女一男,他們談笑風生地走向前臺位置坐下。

上海房掌柜公眾號的數據,百匯園二期于今年8月中旬時開盤379套房源,284組認籌,最終賣了218套,去化近6成,仍有約161套房源未成交。

這個數據對嗎?記者向其中自稱為銷售的女士詢問。該位女士向旁邊指了指邊上說:“那個墻壁上房型樣子都有,你自己看;余盤有,但數量及開盤日期我們都不知道,上一次開盤也是當天通知、第二天就認籌的。”

令看房者詫異的是,“這些買到的人是怎么知道開盤的?認籌金額要284萬元,之后凍結銀行資金約要上千萬才有購房資格,如果不是事先知道開盤時間,根本來不及準備資金啊。怎么可能今天知道、明天認籌就能準備好千萬元金額呢?”現場一位看房者問銷售人員。

“一傳十十傳百唄,我也不知道別人是怎么知道的,”該女士答道。

記者在采訪中無意中發現,售樓處的兩個固定電話不知為何被擱置為忙音狀態。現場多名購房者也表示,就是因為電話打不通、只能親自跑現場詢問余盤開盤時間。

售樓處的表現如此反常,其底氣或許就來自價格優勢。中原地產市場分析師盧文曦說,徐匯濱江板塊的二手房次新房售價普遍在10萬元/㎡以上。

采訪中,記者偶遇了一對來為女兒看房的老夫妻,他們看著售樓處告示欄里此前一次的銷售記錄,一位老人說:“你看,最高賣10萬多元(每平米),而7樓、9樓都是賣7萬多元(每平米),新房反而要比二手房便宜啊。”

“只要比周邊賣的便宜,你就能創造出奇跡”

有地產行業觀察人士告訴《中國經濟周刊》記者,某知名房企在剛剛過去的9月,創造了房地產史上單月銷售最高紀錄。“這說明什么?當今樓市,其他不用看,就是看價格。在這種情況下,什么產品品質、地段、都不是消費者考慮的標準,只要是比周邊賣得便宜,就能創造出奇跡。”

他表示,最近三年,許多樓盤品質都不咋地,前幾年地王頻現,大家拍的地那么貴,都想博一把,但很多人都低估了政府“房住不炒”的決心,不管開發商拿地價格是多少,銷售時不能超過周邊房價的15%。在這樣的情況下,備案價不跟地價走,為了控制成本,開發商壓力也確實很大,只能減配。

他以上海某樓盤為例,該小區備案均價為5萬多,比周邊樓盤便宜1000-2000元/平米,就賣得特別快。“我有朋友買了,但他們說‘我們就圖它便宜,也沒有打算住一輩子。房子好不好各方面都沒關系。幾年后賣掉就能多賺個幾十萬’。”

上海樓市日趨理性,二手房議價范圍維持在3%-5%左右

中國指數研究院10月8日發布的統計數據顯示,“十一”黃金周期間,14個受監測城市日均成交面積較2018年同期下降21.9%,其中,一線城市同比下降36.4%,上海樓市在“十一”長假期間成交降幅顯著,同比下降95%。

上海中原地產監測數據顯示,國慶期間,上海二手房新增掛牌7509套,是下半年以來掛牌新增量最低的一周,比去年同期減少21.3%。

《中國經濟周刊》記者從一些中介門店了解到,賣家掛牌價格仍以市場價為主,部分心態比較平和的房東會主動下調1-2個點掛牌,增加看房量,促進成交。目前議價范圍還是維持在3%-5%,但是一些品質較好的房源在價格讓步下容易快速達成交易。

中原地產市場分析師盧文曦接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示,當前樓市已經穩定,買家沒有入市急迫感。上海板塊分化還不是特別明顯,剛需項目去化都還不錯;市中心范圍內的新開盤項目,如果價格倒掛明顯,去化率能在50%以上。比如前灘的項目出現近期少見的超過100%認籌的現象。

上述地產業觀察人士表示,近兩年上海房價最高已下浮15%,買房者的心態是“不著急”。“據我們監測到的數據看,上海的二手房成交平均周期正在被逐漸拉長,平均的成交時間是40天左右,現在大家就是比拼價格,你想要快點出手賣的就必須賣的是最便宜的。既然樓市在下調,說不定年底房價更便宜呢,何必趕在9月或10月買房。 ”

中原地產首席分析師張大偉表示,“從市場看,2019年來,房價調整開始出現從點到區域的現象。像上海這樣的熱點城市開始逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。”

從土地市場來看,盧文曦分析,9月上海土地拍賣市場只有個別地塊出現10%左右的溢價率,絕大部分土地還是底價成交,即便是一些熱門區域的土地拍賣也沒有出現新的地王,說明市場越來越理性。

編輯:李永華

編審:張偉


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(網絡編輯:何穎曦)
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